Guía del Comprador

Los pasos necesarios para comprar una propiedad

  • ¿Particular, banco o mutuo-hipotecaria?
  • Errores más comunes
  • La carpeta de venta
  • Reserva de la propiedad
  • Estudios de títulos
  • Promesa de compraventa
  • Firma de escritura

Para la mayoría de las personas comprar un bien raíz significa la inversión más importante de sus vidas. Por lo mismo, al momento de tomar la decisión se deben considerar varios elementos.

Y es que la adquisición de una casa o departamento no es fácil, ya que el proceso que se debe realizar para hacer una buena elección, no sólo involucra la propiedad que se desea, sino también un número no menor de aspectos legales.

En ese sentido, “trabajar con un buen corredor de propiedades y un abogado de confianza se presenta como una buena alternativa si se desea realizar el negocio de forma particular”, plantea Edmundo Castro, presidente de la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades (COPROCH).

Sin embargo, también existen otras opciones. De hecho, el ochenta por ciento de las personas que adquieren una vivienda no lo hacen de forma particular, sino a través de una entidad bancaria.

Ello se debe básicamente a las facilidades comerciales que presentan los créditos hipotecarios, pues no cualquiera cuenta con una suma que les permita pagar al contado.

Las empresas mutuo-hipotecarias también se presentan como una alternativa tentadora para los futuros compradores, pues “las tasas son similares a las de los bancos y, además, los gastos operacionales son entre un 30 y un 40 por ciento más bajos”, comenta Roberto Lazzerini, gerente del área inmobiliaria de Red Urbana.

¿Particular, banco o mutuo-hipotecaria?

El proceso de compra de un inmueble comienza, sin lugar a dudas, con la elección tanto del sector, como del tipo de construcción que se desea habitar.

Ahora bien, una vez seleccionado el tipo de vivienda que se necesita y su emplazamiento, el interesado debe definir si la compra la realizará a través de un banco, una empresa mutuo-hipotecaria o simplemente de forma particular.

Al respecto, hay que decir que las tres alternativas tienen ventajas y desventajas.

En el caso de los bancos, por ejemplo, Castro sostiene que “son confiables por todo el estudio de titulo que realizan”, sin embargo, “debido a la demanda que aquellas instituciones tienen, el proceso se demora entre un mes y medio y dos meses”.

Es que se calcula que el ochenta por ciento de las personas que realizan la compra de un inmueble, lo hacen por esta vía, pues además de la seguridad que se ofrece, las ventajas comerciales del crédito hipotecario son favorables para quienes no cuentan con las elevadas sumas que se requieren para comprar un inmueble.

Con respecto a las empresas mutuo-hipotecarias, Lazerini opina que son bastante recomendables, ya que “las tasas son similares a las de los bancos y, además, los gastos operacionales son entre un 30 y 40 por ciento más bajos”.

A todo esto, el experto acota que realizar el proceso a través de una de estas empresas, implica que “el crédito no se reflejará en el sistema bancario, por lo tanto, el comprador queda en libertad para solicitar otro crédito hipotecario o de consumo en una entidad bancaria si así lo desea”.

Cabe agregar que estas empresas son mucho más ágiles que los bancos para realizar todos los trámites correspondientes para la compra de un inmueble.

Las entidades bancarias, en general, han avanzado mucho en la rapidez de este proceso, sin embargo, contratar un abogado particular sigue siendo más rápido, ya que éstos demoran en promedio dos días en el estudio de título de la propiedad. Ventaja que, sin duda, es muy considerable. Sin embargo, si se desea llevar a cabo en forma particular, el abogado que se contrate deber ser de confianza del comprador al igual que el corredor de propiedades.

Errores más comunes

Son tantos los aspectos que se deben considerar al comprar una vivienda, que muchas personas que realizan este proceso incurren en varios errores.

“En ese sentido, lo primero es ubicar el lugar y la casa que se requiere según las necesidades, definir exactamente cuál es el objeto de la compra”, dice Castro.

Por lo mismo, es necesario que el comprador o quienes lo asesoran investiguen sobre las condiciones del barrio. En todo caso, Lazerini plantea que “la gente hoy está bastante informada sobre qué dice el plan regulador de la comuna respecto de edificaciones en altura”.

“Hay clientes que parecen verdaderos corredores de propiedades, sobre todo porque preguntan bastante”, apunta Ivonne Sotomayor, corredora de Viña del Mar.

Una vez definido el objeto de la compra, es conveniente acercarse al banco y realizar los trámites para ser preaprobado para una hipoteca. Es muy importante que en este paso el interesado entregue al banco los papeles de “oferta” y “aceptación” del inmueble, o en el caso que se requiera, el de “promesa de compra”.

El primero de estos documentos es simplemente una carta que entrega el comprador al vendedor, donde se detalla el precio y las condiciones de la compra. La aceptación corresponde a la respuesta positiva del vendedor.

En el caso de que el proceso implicase plazos más largos, se realiza un documento de promesa de compra. Aunque la ley no estipula que este papel esté certificado bajo escritura pública, Castro recomienda a los interesados que de todas forman lo hagan de esta manera, pues representa un seguro.

Con todos estos pasos dados, es importante que uno vuelva a fijarse en los aspectos estructurales de la vivienda. Es decir, si ésta no presenta las mismas características que las vecinas o si tiene algún problema estructural, será muy difícil concretar una posible venta futura.

En ese sentido, hay que tener claro que sólo una fachada bonita no hace la casa. Hay que estudiar atentamente cada rincón de ésta. De hecho, es recomendable asesorarse por un arquitecto de confianza al respecto.

Otro error común en la compra de casas, se da cuando algunas personas esperan demasiado tiempo que las tasas de interés bajen. Hay que considerar que en un mercado inmobiliario fuerte no es probable que bajen los precios.

No investigar a la constructora, si se trata de una casa nueva, también puede transformarse en un problema. Se debe hablar con la gente que ha comprado en la urbanización, villa o población. Si esta aún no existe y está en construcción, se debe visitar otras urbanizaciones o edificios construidos por la misma empresa.

La carpeta de venta

La carpeta de venta es la recopilación de los antecedentes legales que acrediten que el inmueble está en condiciones de ser vendido.

Lazerini plantea que “si los documentos de esta carpeta indican que el inmueble presenta alguna deuda o irregularidad, no puede ser vendido, pues se encuentra fuera de mercado”.

Ya sea de forma particular o través de un banco o mutuo hipotecaria, al vendedor se le debe exigir que prepare esta documentación bajo su propio costo.

En ese sentido, clave es saber que la vigencia de la mayoría de estos papeles es sólo de tres meses, así es que la carpeta debe actualizarse si supera esta fecha.

En todo caso, el gerente del área inmobiliaria de Red Urbana dice que “el vendedor no debería demorase más de diez días en recopilar todos estos antecedentes”.

Respecto de los documentos que deben venir presentes en ella y otros de interés para el comprador, Castro enumera los siguientes:

• Título de inscripción de dominio del inmueble a diez años, entregado por el Conservador de Bienes Raíces.

• Certificado de dominio con vigencia, que también es entregado por el Conservador de Bienes Raíces.

• Certificado de hipotecas y gravámenes, y de interdicciones y prohibiciones de enajenar, vigente, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces.

• Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, por ejemplo, cesión, adjudicación, etcétera, que acredite la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario.

• Certificado de no expropiación otorgado por la municipalidad de la comuna en la que se encuentre emplazada la propiedad. En algunas comunas se denomina Certificado de Utilidad Pública.

• Certificado de no expropiación del Servicio de Vivienda y Urbanismo.

• El último pago de contribuciones del inmueble.

• Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.

• Plano del inmueble, sólo si existe y el comprador así lo desea.

• Certificado de Línea e Informes Previos entregado por la municipalidad de la comuna en la que se encuentre la propiedad.

• Verificar la carpeta técnica de la propiedad para ver si tiene las ampliaciones regularizadas.

• Si es departamento, es fundamental exigir un certificado de la administración del domicilio que demuestre que la propiedad no tenga deudas de gastos comunes, porque el pago de éstos corresponde al dueño del inmueble.

• Asimismo, también se debe verificar si el departamento cuenta con sello verde.

El camino de la compraventa de una propiedadAdquirir un bien inmueble o vender una propiedad pueden parecer sinónimos de un sinfín de papeleos. Lo cierto es que se deben cumplir algunos pasos básicos para oficializar la compra o venta de una casa o departamento, donde tanto los interesados en la adquisición como quienes ofrecen la vivienda deben respetar ciertos términos para hacer una transacción transparente.

Generalmente, la mayoría de estos pasos son hechos por corredoras de propiedades, pero si no se tiene el dinero o simplemente no se quiere gastar en esa asesoría, entregamos esta guía donde se explica uno a uno y en detalle en qué consiste cada procedimiento.

Reserva de la propiedad 

Una vez elegida una propiedad, ya sea casa o departamento, el primer paso que se debe realizar para adquirirla es su reserva. La operación se realiza en la misma sala de venta, en las oficinas comerciales de la corredora de propiedades u otro lugar por determinar.

En esta etapa, además de elegir la propiedad, el estacionamiento y la bodega (en caso de que los contemple en su compra), se debe estipular la forma de pago (contado, crédito o subsidio) determinando los montos que se entreguen como pie y los que se consigan con algún tipo de financiamiento. Lo mismo pasa con los plazos, los cuales también quedan fijados de manera preliminar en la reserva.

Como este paso tiene como objetivo asegurar una propiedad para que no se ofrezca a la venta a terceros, es frecuente que se deje algún depósito en dinero en efectivo o a través de un cheque al día o vale vista. El monto de reserva lo fija el vendedor, el cual debe entregar algún tipo de recibo que garantice al comprador que efectivamente entregó un monto por reserva. Dicho monto puede ser traspasado como parte del pie o cobrarse simplemente como gasto operacional.

En la reserva, además, se estipulan algunas peticiones del cliente y del vendedor, en cuanto a algunas modificaciones como cambios estructurales y los gastos que éstos involucren, o el nombre del notario que será ministro de fe de la transacción, respectivamente.

En caso de que el negocio no llegue a puerto por alguna dificultad que se presente que no sea responsabilidad directa del comprador, éste recibirá de vuelta el dinero que haya entregado como depósito de reserva.  }

Estudios de títulos

Es importante que los compradores soliciten a quienes venden la propiedad los títulos de dominio de la casa o departamento en cuestión, para que éstos sean estudiados por un abogado o por el mismo comprador.

Estos estudios de títulos deben realizarse antes de la promesa de compraventa con el fin de no encontrase con molestas y desagradables sorpresas una vez que el interesado se convierta definitivamente en propietario.

Dentro de las ventajas de estudiar los títulos de dominio, se cuenta la identificación de posibles deudas, gravámenes o hipotecas que se vinculen a la propiedad en cuestión. Lo mismo pasa con el pago de contribuciones.

También es importante que estén los planos debidamente archivados, además de datos tan importantes como el año de la construcción de la vivienda y el material de que está construida.

Promesa de compraventa

En cuanto a este tercer paso, lo primero es aclarar que se da generalmente cuando el inmueble que se adquiere aún no está listo para ser entregado a sus futuros dueños, lo que es calificado como compra en verde.

En palabras simples, la promesa es un contrato entre el interesado y la empresa o particular que vende el bien, en el que por un monto determinado el primero se compromete a adquirir la casa o departamento, mientras que su contraparte se obliga a entregárselos, según las condiciones del contrato en cuanto a fechas y formas de pago, que quedan definitivamente selladas en este paso.

Es aquí cuando los compradores hacen el primer pago importante por su propiedad, cancelando el valor total de la propiedad, el pie o un porcentaje de éste, según se haya pactado.

Este trámite se hace ante notario público, cuyos servicios generalmente son cancelados por el cliente. Si la transacción corresponde a una casa usada, quien la vende debe acudir a una notaría para que se redacte una escritura de compraventa.

Firma de escritura

Ésta es la etapa decisiva para que el cliente se convierta definitivamente en propietario. En otras palabras, se hace el traspaso formal de la propiedad una vez que la obra ya fue recibida (recepción) por parte de la respectiva municipalidad si se trata de un inmueble nuevo.

En la escritura, queda estipulado si la propiedad tiene o no un crédito hipotecario para su cancelación.

Después de la firma, se debe inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. De no ser así, la propiedad presentará lo que se llama una irregularidad de dominio, que es la ausencia de Inscripción de la Propiedad en el Conservador a nombre de quien lo ocupa con la convicción de ser dueño y sin reconocer dominio de otro.

Para inscribir la propiedad, es importante llevar los papeles que acrediten el pago de la propiedad.

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