Nueva ley de arriendamiento de predios urbanos

Con fecha 11 de abril del 2003 se publicó en el Diario Oficial la Ley 19.866, la cual contiene modificaciones a la Ley 18.101 “Sobre Arrendamiento de Predios Urbanos”. La relevancia de estas modificaciones radica en la actualización de conceptos mercantiles asociados a las operaciones de arriendo de bienes raíces – especialmente viviendas – dándole un mayor equilibrio en derechos y deberes, tanto al arrendador como al arrendatario. Diez son las modificaciones más relevantes aplicadas a dicha ley, la cual se espera sea ratificada por el Ejecutivo dentro de los próximos días. Sin duda, la puesta en marcha de los cambios efectuados a la Ley de Arriendo darán una mayor seguridad y transparencia a este tipo de operaciones, además se espera que la rentabilidad de los arrendamientos aumente, puesto que el riesgo de no pago disminuirá considerablemente, así como también lo hará el plazo de restitución de la propiedad arrendada. En síntesis, algunos de los cambios más relevantes aplicados a la Ley 18.101, tienen relación con las siguientes materias:

1. Término del contrato mes a mes y de duración indefinida. La modificación efectuada permite poner término al contrato judicialmente o mediante una carta entregada personalmente por un notario al arrendatario. Con esta medida se evita el uso de una demanda judicial, a menos que el arrendatario se niegue a dejar la propiedad. En la antigua ley, el arrendador sólo podía ponerle término al contrato mediante desahucio judicial.

2.  Desahucio y restitución. En contratos de plazo mensual y los de duración indefinida, el desahucio se puede notificar por vía judicial o a través de un Notario (antes de la modificación sólo se podía hacer a través de un procedimiento judicial)

En este mismo tipo de juicios se acorta el plazo de desahucio de cuatro a dos meses, como así mismo el aumento de plazo de reduce de dos a un mes por cada año de ocupación del inmueble, con un tope máximo de seis meses (antes era de doce meses)

En contratos de plazo fijo de duración menor a un año, se reduce el plazo para la restitución de cuatro a dos meses.

En caso de que el arrendatario abandone el inmueble sin restituirlo al arrendador, se otorga la posibilidad a éste de pedir al Juez, que se lo entregue sin mediar juicio, previa certificación del abandono.

3.  Períodos de gracia por desahucio en contratos de plazo fijo menores a un año. Dos meses desde la notificación de la demanda. La antigua ley establecía un período de notificación de cuatro meses.

4.  Domicilio del arrendatario. La modificación a la ley señala que se presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado. Anteriormente, la notificación de la demanda se efectuaba en el domicilio que el arrendatario registraba en el contrato. Con la actual modificación se aceleran los plazos de restitución del inmueble, puesto que la notificación es factible de realizar por cédula.

5. Suspensión de la sentencia de desahucio del contrato. La actual ley no permite la suspensión de la sentencia de desahucio por apelación. Las apelaciones sólo se concederán para efectos devolutivos, es decir, para recuperar dinero o bienes. Antes de la modificación, la Ley 18.101 permitía solicitar la suspensión de la sentencia de desahucio, prolongando los plazos de restitución del inmueble.

6.  Suspensión del lanzamiento. La nueva ley faculta a los jueces para suspender el lanzamiento del arrendatario de la propiedad, sólo en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días. La antigua Ley permitía suspender el lanzamiento en casos graves y calificados por un plazo no superior a seis meses.

7.  Plazo máximo de dictación de sentencia. La modificación aplicada a la ley señala que los jueces tienen un plazo perentorio de máximo diez días para dictar sentencia. Por otra parte, luego de dictada la sentencia, el plazo máximo para que se efectúe el desahucio del contrato es de diez días, pudiendo solicitarse su extensión por cinco días más, sólo por una vez. Antes de la modificación, no se establecían plazos máximos de dictación de sentencia; por lo que la nueva medida permite disminuir el plazo de restitución del inmueble en arriendo. Estas son algunas de las modificaciones que se aplicarán en la Ley 18.101. En esta oportunidad, se ha buscado hacer más equitativos los derechos del arrendador frente al arrendatario, permitiéndole recuperar de una manera menos engorrosa y lenta su propiedad, en caso que su arrendatario cayera en morosidad, y no cumpla con el compromiso mensual de cancelar el canon de arriendo pactado en el contrato que respalda tal operación. Es de esperar que el mercado reciba esta iniciativa de manera positiva, lo cual debería reflejarse en un mayor incentivo por parte de los inversionistas en adquirir bienes raíces para rentas futuras, y como no, atraer a personas naturales que cuentan con algunos ahorros y adquirir viviendas con el objeto de percibir una renta adicional, la que puede retribuirle una rentabilidad, sin duda, mayor que la que hoy ofrece el mercado de capitales. Sin modificaciones a la Ley 18.101, la rentabilidad de los bienes raíces en arriendo bordeaba el 5% a 6%, en un escenario de mayor riesgo que el que hoy ofrece la puesta en vigencia de – la nueva ley -. Si bien, la incertidumbre no se elimina del todo, permite de todas maneras postular el arrendamiento de bienes raíces como una alternativa válida de inversión, pensada para el mediano y/o largo plazo, el cual sin duda tiene un plus adicional, asociado al incremento en la plusvalía de las propiedades en el tiempo, lo cual convierte al arrendamiento de bienes raíces en una opción aún más rentable que cualquier otro instrumento financiero de igual nivel de riesgo.

8.  Tramitación del juicio.  El procedimiento será verbal (antes era sumario), aunque pueden presentarse minutas escritas.  En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la parte, con un tope de hasta cuatro testigos cuya nómina se incluirá en el escrito.   Una vez deducida la demanda se cita a comparendo al quinto día.

El comparendo será de contestación y prueba, con sólo la parte que asista.  Se hará relación verbal de la demanda y de la contestación y procederá obligatoriamente el llamado a conciliación.

De no producirse avenimiento total, el Juez establecerá los puntos de prueba, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y contestación.

Si el tribunal no estimare que existan puntos que deban ser acreditados, se citará de inmediato a las partes a oír sentencia.

Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta.

Una modificación de importancia es la que reduce el plazo de suspensión de lanzamiento, facultad que puede ejercitar el Juez en casos calificados, de seis meses a treinta días.

Se permite el auxilio de la fuerza pública al arrendador, para evitar que el arrendatario saque bienes del inmueble, intentando burlar el derecho legal de retención de aquél.